L’Assemblea di Condominio On Line (riflessioni a ruota libera)

(A firma  del Coordinatore Regionale Puglia Prof. Adolfo Giannini)

In questi ultimi tempi sempre più spesso e sempre più insistentemente si sente parlare di assemblea di condominio da svolgersi in maniera telematica.

Si è giustificata la necessità e la legalità richiamando l’emergenza del distanziamento sociale richiesto dalla pandemia COVID-19.

È indubbio che questa emergenza ha consentito lo sviluppo iperbolico di tecnologie che prima erano destinate ad una clientela prettamente aziendale

Piattaforme un tempo conosciute solo a pochi sono diventate di lessico comune come Cisco WebEx, G Suite, Jitsi, Skype, Zoom che hanno prodotto e continuano a produrre sempre nuove e aggiornate funzionalità. Oramai è possibile censire tutti i partecipanti in maniera univoca (meglio dire i dispositivi dei partecipanti connessi alla rete), consentire la condivisione e la manipolazione dei documenti, firmare elettronicamente attraverso la firma digitale o la firma grafometrica, effettuare chat con tutti i partecipanti o in privato end-to-end, proporre sondaggi e mano a mano che si procede nello sviluppo sempre più nuove funzionalità.

Anche WhatsApp si sta aprendo al settore delle videoconferenze aumentando il numero di partecipanti da quattro contemporaneamente ad otto (al momento della stesura ancora in modalità betatest) ma sicuramente ben lontano dalle piattaforme sopra descritte che ne consentono 50, 100, 150 ed oltre.

Tutte proposte molto interessanti ma suscitano non pochi dubbi. Proviamo a citarne qualcuno: la connessione, il tipo di software e hardware richiesto. Probabilmente quasi tutti avranno a disposizione uno smatphone, un tablet, un laptop o un desktop in grado di supportare il software di videoconferenza, ma quanti non potrebbero disporre di una connessione soddisfacente?

E ancora, se si chiama videoconferenza ha senso parteciparvi senza mostrarsi o partecipandovi solo in modalità audio? Forse in una riunione in presenza ci si presenta con una busta di carta in testa alla Charlie Brown?

Qui qualcuno sorride e cita la privacy. Ebbene quanti leggono le condizioni d’uso che questi software propongono? Quando si accetta di utilizzare qualsiasi piattaforma, si accettano anche le condizioni di utilizzo senza neanche provare a leggerle, sono lunghe, sono noiose e comunque se non le accetto non posso utilizzare il programma. Cominciamo con il dire che il primo dato che forniamo è il nostro indirizzo email (d’altronde non se ne può fare a meno), se entriamo con la condivisione del profilo di facebook o con quello di google che ci sollevano da ogni tipo di fastidio nel riscrivere tutti i dati richiesti dal solito “modulo di iscrizione” mostriamo il portone della nostra privacy da dove è possibile che cybercriminali possano entrare. Le ultime notizie su Zoom non sono state confortanti. Certo i programmatori del software sono corsi ai ripari e dovrebbero aver provveduto a bloccare eventuali nuovi attacchi simili (ribadisco simili e non ulteriori). Chiediamoci perché potrebbe essere accaduto. Semplice i nostri dati sono stati fagocitati dalle aziende perché glielo abbiamo concesso noi e loro non sono stati attenti a prendersene cura. Di quali dati stiamo parlando? Quelli che attraverso algoritmi complicati ma capaci (machine learning) tutte le piattaforme riescono a ricavare dalle azioni che giornalmente compiamo in internet (cfr. “Lo scandalo dei dati Facebook-Cambridge Analytica”)

Inoltre ogni volta che apriamo “la stanza della riunione” tutto viene memorizzato sul cloud dell’azienda che ci fornisce il servizio di video conferenza: email dei partecipanti, indirizzi ip dei partecipanti, tempo di connessione dei partecipanti, trascrizioni del contenuto della chat, sondaggio effettuato, e, se richiesto, registrazione della riunione.

Dopo questa piccola digressione, entriamo nel vivo dell’argomento: L’assemblea di condominio on line. Sembrerebbe tutto negativo? Non direi, quello che abbiamo esposto può avvenire in qualsiasi campo di applicazione della videoconferenza. Inoltre nel confidare nella sempre maggiore richiesta di queste applicazioni e la maggiore attenzione delle aziende di software nel migliorare i propri prodotti fa ipotizzare uno scenario sempre più attento alle esigente dei clienti.

Molti articoli enfatizzano la riunione di assemblea on line come la panacea a tutti i mali del condominio e richiamano, all’uopo, gli articoli 2370 comma 4 del cc e l’art 66 comma 3 del cpc:

articolo cc 2370 comma 4 (Diritto d’intervento all’assemblea ed esercizio del voto – società per azioni):

“Lo statuto può consentire l’intervento all’assemblea mediante mezzi di telecomunicazione ovvero l’espressione del voto per corrispondenza o in via elettronica. Chi esprime il voto per corrispondenza o in via elettronica si considera intervenuto all’assemblea. Resta fermo quanto previsto dalle leggi speciali in materia di legittimazione all’intervento e all’esercizio del diritto di voto nell’assemblea nonché’ in materia di aggiornamento del libro soci nelle società con azioni ammesse alla gestione accentrata.”

Utilizzando l’articolo riferito alle società per azioni si vuole, per analogia, definire che anche nelle assemblee di condominio “lo statuto (regolamento di condominio) può consentire” l’uso di piattaforme per la videoconferenza non solo per la validità dell’assemblea ma anche per la validità delle votazioni. Inoltre anche se non inserito nello statuto, i soci che esprimono il voto “per corrispondenza o in via telematica” si intendono presenti all’assemblea. L’artificio sembrerebbe reggere per cui potrebbe essere consentito effettuare le assemblee di condominio su piattaforme per videoconferenze.

articolo cpc 66 comma 3 (del condominio):

“L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mani, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.”

Una premessa:

l’articolo cc 2363 comma 1 (Luogo di convocazione dell’assemblea):

L’assemblea è convocata nel comune dove ha sede la società, se lo statuto non dispone diversamente

indica che il luogo dell’assemblea debba presumibilmente essere un luogo fisico raggiungibile da tutti i soci. Analogamente anche il luogo per le assemblee di condominio debbano essere in un luogo raggiungibile da tutti i condomini per far valere il diritto a partecipare alle riunioni. In videoconferenza dove si intende il luogo della riunione? Nel luogo in cui si trova il Presidente?, il Segretario? e come si fa a conoscere i nomi del Presidente e del Segretario se questi vengono nominati in avvio di assemblea? oppure il luogo potrebbe essere lo studio dell’amministratore? ma gli studi sono chiusi agli assembramenti sine die o più presumibilmente il luogo della riunione potrebbe essere la stanza virtuale sul web. Ecco spiegato il motivo del richiamo dell’art. 66 comma 3 del cpc e il richiamo all’art.1137 del cc: l’articolo non specifica la nullità delle deliberazioni per impossibilità di raggiungere il luogo della riunione ma l’annullabilità delle delibere per incompleta convocazione, per mancanza dell’indicazione del luogo fisico, e l’annullabilità per dissenso degli assenti entro trenta giorni dal ricevimento del verbale. Pertanto se un condomino non è in grado di partecipare alla riunione per carenza di conoscenze informatiche o mancanza di dispositivi tecnologici o insufficiente connessione a internet atta a collegarsi risulterebbe semplicemente assente. Ci si chiede quanto un giudice potrebbe approvare l’operato dell’amministratore che indice una assemblea essendo cosciente che non tutti i condomini sarebbero in grado di collegarsi ledendo a priori il diritto di partecipare alla riunione?

Pertanto senza una chiara direttiva legislativa, le assemblee di condominio on line attualmente potrebbero essere soggette ad annullamento.

Certo la tendenza, non molto futura, sarà quella di normare le assemblee di condominio on line.

In quel caso sarà cura dell’amministratore professionista curare lo svolgimento della riunione con le moderne tecnologie e conoscenze informatiche. Non ci potrà essere più spazio per l’improvvisazione. L’amministratore nell’ottica del condominio 2.0 dovrà necessariamente essere qualificato per affrontare i nuovi imminenti cambiamenti in atto.

Coordinatore Regionale UNAI Puglia

Giannini Adolfo  

 In foto: Il Consiglio Provinciale Unai Bari, riunito in videoconferenza alla data del 21 Aprile 2020